あんどうりすの防災四季だより　20年8月23日「水害リスクの説明義務」

第73回となった今回のテーマは

「 水害リスクの説明義務 」

宅地建物の売買、住宅を借りる際等に必ず行われているのが「重要事項説明」です。 宅地建物取引業法で、 物件に関することや取引条件について、説明すべき事項が細かく定められています。

この重要事項説明について、8月28日からは新たに「水害リスクの説明」が義務付けられることになりました。
説明を受ける際にはどんなことに気をつければいいのでしょうか？
　

詳しくはラジオライブラリーでお聞きください。

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文字情報

水害リスクの説明義務

不動産を売ったり貸したりする際に、不動産業界が水害リスクの説明義務を負うということが法制化されました。今日はこのことについて説明します。
　

これは「宅地建物取引業法」という法律です。施行日は8月28日です。
宅地建物の取引において、重要事項説明といういわゆる宅建の資格を持った人が説明してくれる場面がありますが、法施行日以降は、その際にその土地の水害リスクをハザードマップを見ながら説明しなければいけないというように変わります。

昨今、平成 30 年７月豪雨や令和元年台風 19 号など、甚大な被害をもたらす大規模水災害の頻発を受けて、不動産取引時において、水害リスクに係る情報が契 約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていることを踏まえ、水防法（昭 和 24 年法律第 193 号）に基づき作成された水害ハザードマップを活用し、水害 リスクに係る説明を契約締結前までに行うことが必要となってきたことから、今 回、重要事項に水害リスクに係る説明が追加されました。
　

国土交通省：宅地建物取引業法施行規則の一部改正 （水害リスク情報の重要事項説明への追加） に関するQ&A

今まで日本各地で、水害が起きた際に、ハザードマップなんか見たことないとか、お家を買った際にリスクを知らされていなかったなどという話が出てくることがありました。

その土地の水害リスクは必ず説明しなければいけないこととして8月28日から変わるということを覚えておいていただけたらと思います。

最大規模想定のハザードマップ

説明に使われるハザードマップですが、市町村が出している「最大規模想定」のハザードマップがあればそれを使います。（想定し得る最大規模の降雨）
「最大規模想定」のハザードマップではない、それができていない市町村というものもあります。

なぜできていない市町村があるのでしょう？
　
2015年、水防法という法律が改正されました。

近年の水害の大きさを鑑みて、1000年に1度ぐらいの降雨量でどこまで浸水するかという、考えられる最大規模の想定を作りましょうというように変わったんですね。
その時からこのような最大規模想定のハザードマップができたので、それ以前の古いハザードマップは最大規模想定ではないと覚えておいてください。

古いハザードマップのままの自治体も…

古いハザードマップのままの自治体がどれくらいあるかというと、2020年1月の国土交通省の調査、半年以上経っているので変わってきている可能性はあるんですけれども、国が管理する川については、ほぼ最大規模想定でマップを作られています。

ただし都道府県が管理している河川については、まだ最大規模想定で作られていないところもあります。
その調査によると、千葉県では26ある河川のうち、最大規模想定のものは6つです。
埼玉県は18ある河川のうち、最大規模想定のものは0という数字になっています。（いずれも調査時点の数字）

まだまだ最大規模想定のハザードマップはできていない可能性が高いと思っておいてください。

こんなに違う、最大規模と計画規模

不動産業の方が説明してくれる重要事項説明は、ハザードマップが最大規模想定ではない場合、計画規模降雨（河川整備において基本となる降雨）で説明されている可能性があります。
　

詳しい説明をしていればいいですが、そうでない場合もあるかもしれません。
説明に使われているハザードマップが最大規模想定かどうかは、皆さんもチェックしてみてください。
　　
最大規模想定と計画規模想定だとどれぐらい違うのかというところですが、熊本県を始めとした地域を襲った豪雨水害で、被害があった特養ホームの千寿園を例に出します。
　　
　　　

あの地域は、最大規模想定では10 m ～20 m の浸水という予想でした。

しかし計画規模の想定だと0.5 m の浸水…これだと随分対応が変わりますよね。
　

ですから計画規模で説明を受けて浸水区域ではないとされていても、決してそこが浸水しないというわけじゃないっていうことは覚えておいてください。
　

家屋倒壊等氾濫想定区域

また水害の想定なので、ため池が決壊するようなリスクがあるとか、そういった事は説明義務の中に入っていません。

それはため池ハザードマップという別のものがあるので確認しておいていただければと思います。
農林水産省ため池ハザードマップポータルサイト

それから、最大規模想定のハザードマップの中に、さらに記載されていることがあるのが、家屋倒壊等氾濫想定区域というものがあります。

取引する宅地がこの区域に入っているかどうかは必ずチェックしておいてください。

これはハザードマップを見た時に、その区域がただ赤くなっているというだけではなく、大体多くの場合、いくらの模様みたいに、四角に囲まれた中に赤い丸がたくさん書いてあったり、バツが書いてあったり、少し違う模様が書かれていたりするところがあります。

そこは家屋倒壊等氾濫想定区域といわれて、洪水時に家屋が倒壊するような激しい氾濫流が発生する恐れのある区域です。
ここに該当してしまうと、木造二階建住宅の場合、2階に避難するだけではダメだと言われています。
立ち退き避難といって、別の場所に避難しなければいけない区域になります。

ですので、浸水するかどうかだけでなく、洪水により家が壊れるリスクがある宅地を、買ったり借りたりしていいかということについても考えてみてください。

このような危険があるところ、例えば球磨川の水害では秒速3メートルほどの速さで氾濫流と呼ばれる川から溢れた濁流がやってきたと言われています。

それに深さも加わることによって建物が壊れてしまいます。
だいたい秒速4メートル ぐらいあると、家は壊れてしまうと言われています。
　

8月28日からは、法律により、宅地建物の取引の際に水害リスクの説明が義務になります。
家を買ったり借りたりする人は必ず確認してください。

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今回は、「 水害リスクの説明義務」についてお伝えいたしました。

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